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上海地价高位徘徊房价左灯右行

http://www.cssjkyy.com 时间: 2019-4-25 东莞新闻网

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上海地价高位徘徊 房价左灯右行?

2009-04-24 12:55:00

来源:证券之星

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上海地市止跌反弹,对房价调整的负面影响不容忽视。   记者获得的最新数据显示,2009年第一季度,上海北孚住宅地价指数达1410点,全市住宅地价指数止跌反弹,上涨4.5%;而上海商业地价指数则为1094点,跌幅达8.81%

上海地市止跌反弹,对房价调整的负面影响不容忽视。

记者获得的较新数据显示,2009年靠前季度,上海北孚住宅地价指数达1410点,全市住宅地价指数成都的微信红包赚钱项目那家医院最便宜止跌反弹,上涨4.5%;而上海商业地价指数则为1094点,跌幅达8.81%。

“现在这个地价,我们还是觉得太高。在楼价难以向上突破甚至继续下调的情况下,需要真正刺激开发商的新一轮投资和降价促销,地价调整在所难免。”一位知名地产商的投资部人士坦言。据记者了解,这代表了大部分开发商对土地的心态。

地价高位胶着

2009年靠前季武汉中际医院专家好吗度,上海市即发布了27个公告,公告出让的97幅地块中,包括住、商、办等商品房地块34幅,占总量的35.05%,比2008年同期的17.78%增长了17.27%。

“可见与往年土地供应规律不同,本年度伊始住、商、办地块的供应力度就有所加大,而相应工业地块数量有所减少。这与当前上海市的土地供应政策及宏观经济形势不无关系。”北孚地产的分析师告诉记者,上海市加大保障性住房用地供应,在设定保障性住房的重点建设区域,如浦东、宝山、奉贤等,集中大量上市住宅用地。

上述北孚地产分析师表示,仅就目前的成交情况而言,成交的严峻形势确实有所缓和,也可以看到市场信心逐步恢复的迹象。

2009年靠前季度,上海市共成交地块82幅,其中包括住宅4幅,商办类9幅,工业用地69幅,流标地块仅为1幅,基本实现了完全成交。与上年同期相比,成交地块数量基本持平,但流标情况明显好转。

然而,成交总数好转,并不能掩盖住宅、商业办公这两类土地成交的低迷。一季度,上海住宅、商办地块成交的4幅和9幅,与上年同期的18幅和20幅(不含无法查到成交结果的地块),下降幅度分别达到77.78%和55%。

“这种情况主要由于2008年市场的观望与信心不足,政府担心流标情况严重会影响市场的稳定及价格水平,2008年末推出地块主要为工业用地,住商办地块数量极少。”上海市房地部门的一位内部人士透露。

据了解,2009年靠前季度成交的13幅住商办地块中,有10幅以出让底价成交,占总量的76.92%,另外3幅仅有小幅溢价,而2008年靠前季度则有52.63%的地块实现了溢价成交,且部分地块溢价幅度较大。

该报告分析,2007-2008年期间市场过热,部分开发企业非理性竞争,过度抬高了地价成交水平,而2009年靠前季度由于开发企业的谨慎态度,竞争趋于平和,大部分地块以出让底价成交。

“但底价成交不代表低价成交,政府制定的出让底价水平基本变化不大。”上述分析师指出,加上国内外宏观经济环境尚未稳定,走势方向有待进一步确定,上海土地市场未来仍将持续呈现当前的“多云”天气。

暂不让步

土地掮客张风(化名)今年的日子还是很难过,苦熬了整整一年之后,他并未迎来转机。“现在二手土地市场上,是买方市场,手头已经挂牌很久的地块不少,但是要地的、能够在目前转让价格上愿意接手的买家,太少了。至今能够成交的,大部分是卖家作出了大步降价的地块或项目。”

土地二手市场上,以企业为主的卖家举步维艰,若要成交,唯有在价格上作出让步,与之相比,以各级政府部门充当卖家角色的一手土地市场,价格的调整幅度非常有限。

统计显示,2009年靠前季度,上海地价承接上季度走势继续维持高位。当季上海北孚综合地价指数(含住、商、办三类用地)为1508点,环比下跌6点,微跌0.4%,基本保持平稳;综昆明市治癫痫去哪家医院好合用地加权平均楼板价达3181元/平方米。

“本季度住宅、商业、办公地价表现反差较大,住宅地价上涨4.5%,而商业、办公地价则分别大幅下跌8.8%、6.8%。但由于住宅的权重影响较大,有力地减缓了因商办类地价大幅下挫对综合地价所带来的下行压力,使得综合地价呈现微幅下调0.4%。”

上述上海房地系统的内部人士告诉记者,“各级政府部门的心态也比较明确,受2008年市场景气程度不断下降的影响,为了维持土地市场的稳定,保证完成年内土地供应计划,同时考虑到土地财政的需要,上海在2009年靠前季度加大了公告的密度与住商办地块的供应比例。”

张风坦言,但按照目前土地主力买方——开发商的投资意愿和资金状况,或许很难与各级政府部门完成土地计划的思路完全配合,各级地方政府要成功卖地,除非价格能够调整到足以激发开发商投资热情的程度。

以上海前两年市中心较大的三家国资背景的宅地供应区域——新江湾城、长风生态商务区、外高桥森兰国际社区为例,新江湾城有关负责人日前已明确向本报记者透露,“今年不卖地”,长风和外高桥原先的供地计划已经一拖再拖,但即便如此,今年是否推出土地,依然没有详细计划。

而买方这边,观望的气氛也依然强烈。例如,瑞安房地产(0272.HK)在刚刚公布的年报中明确表示,今年不买地。

中国指数研究院副院长陈晟指出,以目前买卖双方的胶着心态,土地市场的热情尚未激发,地市今年有所表现的可能性不大,估计地市的低迷胶着要到2010年上半年才可能有实质性启动的机会。“对上海等一线城市来说,苦熬的同时还面临其他的竞争,二三线城市大量涌现的推介土地,无疑将从政府不作出地价让步的一线城市分流大量需求和资金。”

在各级政府担忧土地出让收入缩水、开发商担心资金被土地套牢和四处圈钱的同时,并未调整到位的高房价河南治疗微信红包赚钱项目医院哪家强,又将怎么走?

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